Mag je een woning verkopen zonder dakisolatie en dubbel glas?

Sinds 1 januari 2020 moeten woningen voldoen aan de dakisolatienorm uit 2015 en moeten de ramen dubbele beglazing hebben. Dat betekent dat alle daken van huizen, appartementen en studio’s die voor 1 januari 2016 op het elektriciteitsnet werden aangesloten, geïsoleerd moeten zijn met minstens een R-waarde van 0,75 m²K/W (vierkante meter kelvin per watt). Ook dubbel glas wordt verplicht. Anders kan je woning ‘ongeschikt’ worden verklaard, wat een impact kan hebben op de verkoop van je woning.

Wat zijn de minimumvereisten voor dakisolatie?

Je woning moet geïsoleerd worden, tenzij je na 1 januari 2016 op het elektriciteitsnet aangesloten werd. Deze recentere woningen worden beschouwd als nieuwbouwwoningen. Ze voldoen al aan de isolatienorm. Heb je een oudere woning? Dan moet je minstens voldoen aan deze eisen:

• Dakisolatie met minstens een R-waarde van 0,75 m²K/W
• Zoldervloerisolatie van een onverwarmde en onbewoonde zolder. Dit geldt als een geïsoleerd dak.
• Plafondisolatie komt alleen in aanmerking als de isolatie doorloopt over het volledige plafond en een R-waarde van minimum 0,75 m²K/W heeft. Plafondisolatie is niet aangeraden aangezien het kan leiden tot condensatieproblemen en dus vocht in huis.

Bron: Vlaanderen.be

Uitzonderingen op de regel

Is je dak geïsoleerd maar haal je de minimum R-waarde niet van 0,75 m²K/W? Dan kan je toch nog vrijgesteld worden als de totale EPC-waarde op het Energieprestatiecertificaat van je woning lager ligt dan de grenswaarde die de Vlaamse regering heeft opgesteld.

De grenswaarden voor het Energieprestatiecertificaat (EPC)

• 600 kWh/m² voor een open bebouwing (alleenstaande woning)
• 550 kWh/m² voor een halfopen bebouwing
• 500 kWh/m² voor een gesloten bebouwing (rijwoning)
• 400 kWh/m² voor een appartement

Heb je geen dakisolatie, maar is de EPC-waarde van je woning lager dan deze grenswaarde? Dan wordt je vrijgesteld. Een appartement met een EPC van 390 kWh/m is dus vrijgesteld van de minimumnorm.

Wat is de waarde van mijn plafond- of dakisolatie?

De R-waarde is de isolatiewaarde van een dak. Hoe hoger deze waarde, hoe beter de thermische isolatie. De R-waarde wordt berekend door de dikte van het isolatiemateriaal (in meters) te delen door de lambdawaarde. De lambdawaarde is de warmtegeleidbaarheid van het isolatiemateriaal. Hoe lager de lambdawaarde, hoe minder de warmte geleid wordt.

De lambda waarden van de meest gebruikte materiaalsoorten:

Glaswol (vaak bij oudere woningen)	0,031 – 0,044 *
Rotswol	0,031 – 0,044
PUR of polyurethaanhardschuim	0,023 – 0,028
PIR of polyisocyanuraathardschuim	0,021 – 0,026
EPS of geëxpandeerd polystyreen	0,031 – 0,045
XPS of geëxtrudeerd polystyreen	0,028 – 0,038

Bron: lambda.be

Een eengezinswoning met een dakisolatie uit glaswol van 10 cm dik zal een minimale R-waarde hebben van: 0,1m/ 0,044* = 2,27 m²K/W. Dat is 3x boven de minimumnorm.

De minimumnorm die de Vlaamse regering bepaald heeft, is niet zo streng. Je kan de norm al bereiken met een paar centimeter glaswol, zoals hierboven werd berekend. Oudere woningen van voor 2006 zijn meestal geïsoleerd met glaswol, een geel isolatiemateriaal met een zilverkleurig dampscherm. Ook eenvoudig isolatiemateriaal zoals EPS-platen, ook piepschuim genoemd, met een dikte van 3 tot 4 cm volstaat.

Het is vanuit financieel en ecologisch standpunt interessant om te investeren in goede dakisolatie. Zo kan je genieten van de beschikbare premies en van een lager verbruik. Bovendien zal de norm in de toekomst alleen maar strenger worden.

Dubbel glas en hoogrendementsglas

De regel voor dubbel glas geldt voor keukens, leefruimtes, slaapkamers en badkamers van eengezinswoningen, appartementen en studio’s. De regel geldt niet voor traphallen, inkomhallen en gangen. Voor hoogrendementsglas kan je een premie krijgen.

Wie nog wil investeren in nieuwe ramen kiest dus beter voor hoogrendementsbeglazing. Want het is veel energiezuiniger en ook hier zal de norm strenger worden in de toekomst. Verkoop je een woning in goede staat, maar heb je geen dubbel glas? Dan zal het veelal niet interessant zijn om zelf nog de investering te doen omdat de kost hoger ligt dan de meerwaarde van de woning.

Verkoop je je woning pas over een aantal jaar? Dan kan het wel interessant zijn voor je dagelijks verbruik (en portemonnee) en de waarde van je woning.

Strafpunten en boetes

Je woning kan gecontroleerd worden door een woningcontroleur van de Vlaamse overheid. Die zal meestal langskomen op aanvraag van een huurder. Als eigenaar en bewoner van je woning is de kans op een controle zeer klein. Mocht je toch een controleur over de vloer krijgen en je voldoet niet aan de minimumvereisten, dan kan de controleur strafpunten toewijzen.

Een niet of onvoldoende geïsoleerd dak kan 9 tot 15 strafpunten opleveren. Een raam zonder dubbel glas levert 3 strafpunten op. Meerdere ramen met enkel glas kosten je 9 strafpunten. In het allerslechtste geval kan je huis of appartement ongeschikt verklaard worden vanaf 15 strafpunten. Hierdoor wordt je verplicht om de nodige werken uit te voeren en kan je bij het weigeren ervan zelfs vervolgd en beboet worden.

Uitzondering voor eigenaars

Ook hier is er een uitzondering op de regel. Als de ongeschikte woning je enige eigendom is en het huis of appartement uitsluitend door jezelf bewoond wordt, kan je woning wel ongeschikt verklaard worden, maar worden er geen boetes of vervolging opgelegd. In de praktijk zullen vooral huisbazen van huurwoningen bestraft worden.

Kan een ‘ongeschikte’ woning verkocht worden?

Een woning die niet voldoet aan de minimum isolatienormen mag je verkopen, maar de notaris zal de koper informeren over de ongeschiktheid van de woning. De nieuwe koper zal eventueel opgelegde boetes betalen. De koper krijgt wel een opschorting gedurende twee jaar. Binnen die periode moet de koper de renovatiewerken uitvoeren en de minimumnorm halen.

Is je ongeschikt verklaarde woning een ouder, totaal te renoveren huis of appartement? Dan heeft je koper voldoende tijd om de volledige woning te verbouwen en in orde te maken. De opschorting van twee jaar geldt niet bij een verkoop aan een bloed- of aanverwant tot de derde graad, zoals neven en nichten. Hou daar rekening mee als je je huis of appartement verkoopt aan een familielid.

De waarde van je woning verminderd

Is je woning in 2020 onvoldoende geïsoleerd, maar niet ongeschikt verklaard door een controleur? Dan wordt hiervan geen speciale melding gemaakt door je notaris. Maar het niet halen van de norm zal de waarde van je woning naar omlaag halen. De koper moet hierdoor extra investeren, zeker als die de woning nadien wil verhuren.

Conclusie

De kans dat je bewoonde woning vanaf 2020 ongeschikt verklaard wordt is bijna onbestaande. Als je huis of appartement een minimale dakisolatie heeft, zal je hoogstwaarschijnlijk voldoen aan de minimumnorm. Sowieso is je huis verkopen zonder dakisolatie geen probleem.

Is je huis in goede staat maar haal je de norm niet of is er helemaal geen isolatie aanwezig? Dan zal dit wegen op de waarde van je woning. Probeer dit op te lossen door (extra) te isoleren.

Is er ook geen dubbel glas aanwezig? Vraag offertes op en weeg de opbrengst bij verkoop op tegen de kosten. In vele gevallen zal de kostprijs voor nieuwe ramen hoger zijn dan de extra opbrengst bij verkoop. Dit is afhankelijk van het aantal ramen die moet worden vervangen en op welke termijn je woning verkocht wordt. Op korte termijn is de investering voor de koper, op langere termijn kan je zelf nog genieten van premies en lagere verbruikskosten.

Is je huis volledig te renoveren? Dan hoef je niet meer te investeren in dakisolatie en hoogrendementsglas. Die investering is voor de volgende eigenaar.

Bron: vlaanderen.be