Hoe kan je de beste prijs onderhandelen voor je huis? Bepaal vooraf je minimum vraagprijs en hap niet meteen toe bij een eerste bod. Durf een slim tegenbod plaatsen, beslis pas als je alle geïnteresseerden hebt gezien en gooi de troeven van je woning helemaal in de strijd. Nog meer weten? Bekijk deze 12 tips om te beste prijs te onderhandelen bij de verkoop van je huis of appartement.
- Ga niet meteen onder de vraagprijs
- Durf een bod weigeren
- Verdedig je vraagprijs
- Beslis pas nadat je alle kandidaten hebt gezien
- Stel een einddatum op
- Blijf zakelijk en koel
- Doe een tegenbod
- Blijf altijd vriendelijk
- Onderhandel over meer dan de prijs
- Onderhandel over opschortende voorwaarden
- Speel meerdere kandidaten uit
- Aanvaard enkel een officieel bod
1. Ga niet meteen onder de vraagprijs
Het is niet ongewoon dat kopers tot 10% onder de vraagprijs bieden bij de start van de onderhandelingen. Maar ga daar niet zomaar in mee en hou vast aan je vraagprijs. Je vraagprijs hoeft niet je bodemprijs te zijn. Zo kan je eerst 5% meer vragen dan de geschatte waarde van je woning of appartement.
Laat je woning correct schatten en bepaal voor jezelf welk bedrag je een goed gevoel oplevert na de verkoop. Dat kan de exacte waarde zijn, iets meer of iets minder. Blijf realistisch bij het bepalen van die absolute minimumprijs en hou je emoties erbuiten.
Verklap je minimumprijs ook niet aan kandidaat-kopers en geef ook niets weg. Zo behoudt je je sterke onderhandelingspositie.
Voorbeeld:
Geschatte waarde = 320.000 EUR
Vraagprijs = 325.000 EUR
Minimumprijs = 310.000 EUR
Staat je huis meer dan 6 maanden te koop, slepen de onderhandelingen aan of moet je dringend verkopen? Val dan terug op je minimumprijs. In principe mag je nooit onder je minimumprijs verkopen, tenzij die fout ingeschat is.
Elke woning raakt verkocht voor de juiste prijs. Daarom is een correcte schatting cruciaal voor een goede verkoop en dus eerlijke onderhandelingen.
2. Durf een bod weigeren
Het is niet omdat je een bod krijgt dat je het ook meteen moet accepteren. Zelfs als het de vraagprijs haalt. Wacht de andere geïnteresseerden af en voel aan hoe sterk de interesse is.
Laat je niet onder druk zetten door in te gaan op heel korte deadlines of voorwaarden van kopers. “Als je nu akkoord gaat, doe ik er 2000 EUR bij” kan eerst goed in de oren klinken. Maar achteraf levert het geen goed gevoel op omdat je nooit kan weten of dat nu echt het beste bod was.
Laat je nooit met de rug tegen de muur zetten. Als iemand sterk geïnteresseerd is, volgen er zeker nog kandidaten.
3. Verdedig je vraagprijs
Blijf tijdens het onderhandelen over de prijs bewust van de troeven van je huis. Leg je niet zomaar neer bij de analyse van kopers die de kosten willen drukken. Minpunten zoals extra renovatiewerk, een kleine tuin, of een drukke weg in de buurt kan je weerleggen door te blijven hameren op de pluspunten zoals de ligging, ruimte en aantal slaapkamers.
Blijf herhalen wat je woning uniek maakt en waarom de kandidaat-koper dit moet kopen en niet een ander huis in de buurt. Leg je dus niet zomaar neer bij de tegenargumenten. Als je huis correct is geschat, kan je de vraagprijs perfect verdedigen.
Gebruik het schattingsverslag van je online schatting of makelaar(s) om je punt te maken. Leg ook de attesten en documenten van je woning klaar zodat iedereen kan zien dat alles prima in orde is.
4. Beslis pas nadat je alle kandidaten hebt gezien
Eens je alle geïnteresseerden hebt gezien, alle bezoeken achter de rug zijn en je succesvolle kijkdag erop zit kan je met zekerheid beslissen over de binnengelopen biedingen.
Vertel ook aan je bezoekers bij het einde van de rondleiding dat je pas een beslissing neemt nadat je iedereen hebt gezien. Zo ben je een stapje voor op de opdringerige bieders die liever hebben dat je hier en nu beslist over hun voorstel.
5. Stel een einddatum op
Heb je alle geïnteresseerden gezien? Dan kan je een einddatum kiezen voor je beslissing. Bijvoorbeeld 24 uur na het laatste bezoek, het volgende weekend of op maandag na een weekendje rondleiden.
De deadline zorgt aan de ene kant voor een gevoel van urgentie bij de koper waardoor die sneller een bod kan uitbrengen. Aan de andere kant zorgt het voor duidelijkheid voor jezelf en de kopers, wat de druk afhoudt. Jij houdt de kaarten in handen.
Respecteer die deadline zodat de kopers niet afhaken op je uitstelgedrag. Zet je deadline niet te strak. Als je over 24 uur al beslist, heb je minder tijd om zeer geïnteresseerde kandidaten tegen elkaar uit te spelen of eventuele extra kandidaten een kans te geven.
Kopers kunnen ook een termijn zetten bij hun bod. Probeer hen voor te zijn met je eigen tijdslimiet.
6. Blijf zakelijk en koel
Blijf je emoties altijd de baas. Een laag bod betekent niet meteen dat jij je woning overschat of dat een kandidaat-koper van jou wil profiteren. Het is normaal dat kopers voorzichtig starten. Vaak kunnen ze ook niet helemaal inschatten wat jouw buurt of woning echt waard is.
Vermijd persoonlijke argumenten om je vraagprijs te verdedigen. Je eigen smaak, verhaal of achtergrond in de woning is niet belangrijk voor de koper. Die biedt op de fysieke staat en volgens eigen voorkeuren.
Blijf dus koel als kopers bieden onder de vraagprijs omdat ze je prachtige marmeren trap liever vervangen door een houten model. Of als je gerenoveerde badkamer niet helemaal in de smaak valt. Smaken verschillen.
7. Onderhandel slim: doe een tegenbod
Krijg je een bod binnen dat net op of onder je minimumprijs zit? Dan is er ruimte voor onderhandeling. Hap niet meteen toe, maar geef aan dat je een iets hogere prijs verwacht. Je kan dit doen door een concreet tegenbod te doen.
Een goed tegenbod is een bedrag waar jij tevreden mee bent en waar de koper een goed gevoel bij heeft omdat hij of zij een mooie korting kon bedingen.
Laat de bieder daarbij voelen dat een hoger bod echt wel resultaat kan opleveren. “We zijn er bijna, nog € 5000 erbij en het huis is van jou”. Zo voelt de bieder dat de deal heel dichtbij is waardoor die extra € 5000 misschien geen probleem meer is.
Zo krijg jij wat je wil en betaalt de koper enkele duizenden euro’s minder dankzij z’n onderhandelingstechnieken. Een win-win gevoel voor beide partijen.
Elk tegenbod dat je voorstelt, is het nieuwe eindbod. Laat zo weinig mogelijk onderhandelingsruimte achter bij je voorstel. Vermijd uitspraken zoals “om te beginnen”, “mijn eerste tegenbod” en “veel lager kan ik niet zakken”.
Doet de koper opnieuw een tegenbod dat niet helemaal voldoet? Wees geduldig en overweeg opnieuw een tegenbod. Als verkoper ben je altijd als laatste aan zet.
Slepen de onderhandelingen aan? Reageer dan krachtig en maak duidelijk dat het lagere bod te nemen of te laten is. Anders kan de potentiële koper opnieuw een (te) laag bod uitbrengen.
8. Blijf altijd vriendelijk
Het is belangrijk dat de onderhandelingen in een gemoedelijke sfeer verlopen. Blijf steeds positief en beleeft, zelfs al is het eerste bod helemaal niet wat je wil. Je weet nooit waar de onderhandelingen eindigen.
Laat de koper tijdens de onderhandelingen weten dat het bod ontoereikend is en niet in de buurt komt van de verkoopprijs. Maar blijf altijd vriendelijk in je communicatie. Deze directe, maar gemoedelijke aanpak vermijdt onnodig tijdverlies. De bieder weet meteen waar hij of zij staat. Elk tegenbod komt vanaf dan veel dichter bij de vraagprijs.
Kandidaat-kopers zijn sneller geneigd om een hoger bod uit te brengen op een huis of appartement van een sympathieke eigenaar dan iemand die hen afsnauwt of negeert.
9. Onderhandel over meer dan alleen de prijs
Hoewel verkopers vooral focussen op het hoogste bedrag, kan je ook over andere zaken onderhandelen dan enkel de prijs van je huis. Zoals de verkoopvoorwaarden en kleine reparaties.
Je kan bijvoorbeeld voorstellen om de oude schakelaars of enkele gebarsten tegels te vervangen. Vooral bij niet zo handige kopers kan dit aantrekkelijk zijn. Zeker als je zelf handig bent of het voor een prijsje kan laten herstellen.
Je kan ook voorstellen om het nog ontbrekende elektrische schema in orde te brengen, zodat de nieuwe eigenaar meteen in orde is met de wettelijke voorschriften. Op voorwaarde dat de koper akkoord gaat met je prijs.
Onhandige kopers zien het als een grote meerwaarde, terwijl doe-het-zelvers dit liever zelf aanpakken om zo de prijs te drukken.
Ook de verkooptermijn kan een rol spelen. Als de koper pas over 6 maanden over het huis kan beschikken, wil die misschien wel meer betalen als de woning meteen beschikbaar is. Je laat kopers meer betalen voor een snellere verhuis.
10. Onderhandel over opschortende voorwaarden
Het ideale bod is niet enkel gelijk of hoger dan de vraagprijs. Maar is er ook een zonder opschortende voorwaarden. Deze voorwaarden annuleren de overeenkomst als de koper er niet kan aan voldoen, zoals het verkrijgen van een banklening. Zelfs bij een akkoord is het dan nog even nagelbijten tot de bank een lening toewijst aan je koper.
Om de opschortende voorwaarde uit de deal te houden, kan je een hogere prijs vragen als die voorwaarden toegepast worden. Soms laat de koper de voorwaarden dan vallen, waardoor jij zeker bent van je verkoop.
Als het snel moet gaan kan je zelfs een kleine korting aanbieden bij een deal zonder voorwaarden.
11. Speel meerdere kandidaten uit
Als je huis of appartement nog niet zo lang in de markt staat, kan je zelfs bij een positief bod nog even afwachten. Het is dan duidelijk dat je woning heel populair is. Je kan dit gebruiken om een hoger bod binnen te halen. Laat de kandidaat-kopers weten dat er veel interesse is en wijs hen op de originele vraagprijs of eerder geboden bedragen.
Heb je al meerdere biedingen ontvangen? Laat dit dan onmiddellijk weten aan de andere kandidaten en personen met wie je onderhandelt. Dit zorgt voor de nodige druk om te beslissen en verhoogt je kansen op een goed of zelfs beter bod. Blijf wel redelijk. Te hoge verwachtingen kunnen potentiële kopers afschrikken.
Je kan twee kandidaten tegen elkaar uitspelen om een hoger bod te krijgen als je originele vraagprijs te laag blijkt, maar dit kan ook tegen je werken. Blijf hierbij menselijk en respectvol.
12. Aanvaard enkel een officieel bod
Je kan een prijs onderhandelen via de telefoon, maar zolang dat bod niet op papier staat, is het niet rechtsgeldig. Als je alle aanbiedingen meeneemt zonder enige houvast, loop je het risico dat de kandidaat-koper zich op het laatste moment bedenkt.
Een officieel bod zorgt voor zekerheid bij het onderhandelen over de prijs van je huis. Dat hoeft niet bij elk tegenbod, maar zeker bij het eindbod of bij het bereiken van een akkoord.
Wanneer is een bod op een huis bindend voor de koper? Leg de prijs schriftelijk vast op papier, ondertekend door de koper. De deal is rond als jij je handtekening erbij plaatst.
Veelgestelde vragen
Hoeveel bieden kopers onder de vraagprijs bij een eerste bod?
Kopers die een eerste bod doen, bieden 5% tot 10% onder de vraagprijs, afhankelijk van de populariteit en prijszetting van de woning. Bij een populaire woning of een lage vraagprijs zal het eerste bod heel dicht of zelfs meteen op de vraagprijs liggen.