Eens je besloten hebt om je huis of appartement te verkopen, contacteer je best meteen je notaris. Want voor de woning verkocht kan worden, moet de notaris een volledige checklist afvinken met documenten, attesten en formaliteiten. Maar wat zijn die dan precies?
Wat doet een notaris bij de verkoop van je woning?
- De waarde van je woning schatten
- Adviseren en begeleiden tijdens de verkoop
- Attesten en documenten opvragen
- Je belangen als verkoper verdedigen
- Het compromis opstellen
- Notariële akte opstellen
- Betalingen opvolgen
Klaar om te verkopen? Dit moet je nog weten:
1. Woning schatten
Indien de vraagprijs van je woning nog niet bekend is, kan een notaris je huis of appartement (laten) schatten. Hij of zij zal hiervoor een prijs opstellen. Steeds minder notarissen schatten zelf woningen. De meeste kantoren werken samen met onafhankelijke schattingsbureau’s, gespecialiseerd in vastgoed.
Een prijsschatting van een notaris kan een goede aanvulling zijn op andere online schattingstools en schatters om zo tot de juiste verkoopprijs te komen.
2. Adviseren en begeleiden
Eens je contact opgenomen hebt zal de notaris de nodige adviezen verlenen. Niet alleen over het verdere verloop van de verkoop, maar ook bijvoorbeeld over de fiscale voordelen. Want misschien moet je minder belastingen betalen als je 2 jaar later verkoopt dan gepland?
Ook bijzondere situaties zoals de verkoop van een woning na erfenis of bij het verkopen van een huis van een persoon met dementie krijg je steeds duidelijk en professioneel juridisch advies.
3. Attesten en documenten opvragen
Bij elke verkoop heb je een aantal attesten en documenten nodig. Denk hierbij aan de kadastrale informatie, een bodemattest en een stedenbouwkundig uittreksel. Maar er kunnen nog andere documenten nodig zijn, afhankelijk van je woning. De notaris vraagt deze op en checkt ze af.
Indien er problemen opduiken in je verkoopdossier, zoals het ontbreken van een document of het opduiken van een ongeldig attest, zal de notaris je waarschuwen en begeleiden naar mogelijke oplossingen.
4. Je belangen verdedigen
Een notaris is een onpartijdige jurist. Toch zal je eigen notaris jouw belangen verdedigen tegenover de notaris van de koper. Hierbij zal die ook alle communicatie (e-mails, telefoons,…) voor zich nemen om je eisen op te nemen in de notariële akte.
5. Compromis of onderhandse verkoopovereenkomst opstellen
Het compromis of de onderhandse verkoopovereenkomst heeft dezelfde juridische waarde als de definitieve notariële akte. Het compromis bevat alle informatie over de identiteit van de verkoper en de koper, een gedetailleerde beschrijving van de woning, de prijs en de betalingsmodaliteiten.
Daarnaast kunnen er ook opschortende voorwaarden toegevoegd worden door je notaris of door de notaris van de koper. Zo kan de koper zich bijvoorbeeld terugtrekken als het geen hypothecaire lening kan afsluiten bij een bank of als er stedenbouwkundige overtredingen opduiken.
Geen zorgen tijdens je verkoop
De notaris zal de overeenkomst opstellen en hierbij de opschortende voorwaarden en opgevraagde attesten en documenten toevoegen. Bij het ondertekenen van het compromis zal de koper meestal een voorschot betalen op een derdengeldenrekening van de notaris. Het gangbare bedrag is 10% van de overeengekomen verkoopprijs.
Wie werkt met een makelaar moet een compromis ondertekenen dat opgesteld werd door het vastgoedkantoor, al dan niet onder juridische begeleiding. Het is aangeraden om dit niet te ondertekenen zonder dat je notaris dit naleest. Er bestaat een risico dat dit compromis onduidelijkheden bevat en in het slechtste geval zelfs fouten.
Laat het compromis altijd nalezen door een notaris. Een notaris is een erkend jurist met veel vastgoedervaring. Alleen zij kunnen zorgen voor een 100% sluitende verkoopovereenkomst.
6. Notariële of authentieke akte opstellen
Maximaal vier maanden na het ondertekenen van het compromis zal de notaris je uitnodigen om de finale, notariële akte te ondertekenen. Het kan ook sneller, maar de notaris heeft tijd nodig om de administratie in orde te brengen. De notaris is namelijk ook afhankelijk van andere diensten, zoals de gemeente, om de nodige informatie te verzamelen.
Daarna moet hij of zij ook nog de akte opstellen. De notaris zal de uiteindelijke notariële akte aan de beide partijen voorlezen zodat de inhoud duidelijk is. Daarna wordt er overgegaan tot de ondertekening. De koper moet hierna het bedrag van de verkoopprijs, notariële kosten en eventuele bijkomende kosten betalen op een derdengeldenrekening van de notaris.
7. Betalingen opvolgen
De notaris controleert ook het financiële deel van de verkoop. De koper en zijn of haar hypotheekbank moeten het verschuldigde bedrag op tijd overschrijven, voor het tekenen van de uiteindelijke notariële akte. Net als het voorschot, wordt dit bedrag op een derdengeldenrekening van de notaris gestort.
Omdat het voorschot gemiddeld een drietal maanden op de rekening van de notaris staat, levert dit ook rente op. Die rente en het voorschot zelf worden afgetrokken van het resterende bedrag dat de koper nog moeten betalen bij het ondertekenen van de akte.
Openstaande schulden aflossen
Als verkoper krijg je dit volledige bedrag, tenzij er eerst nog andere openstaande hypothecaire leningen afgelost moeten worden. Ook andere schulden, zoals achterstallige belastingen, het schrappen van je oude hypotheek, schattingskosten en openstaande kosten bij een syndicus worden hiervan afgetrokken. De notaris zorgt ervoor dat alle financiële transacties probleemloos verlopen.
Hoe kies ik een notaris?
Zowel de verkoper als de koper hebben het recht om hun notaris vrij te kiezen. De verkoopakte kan dus verleden worden voor meerdere notarissen. Dit zal geen extra kosten met zich meebrengen. Het loon van een notaris is bij wet vastgelegd. Je hoeft dus geen prijzen te vergelijken in je zoektocht naar een notaris. Vraag raad aan vrienden en familie of zoek online naar een notaris in je buurt.
Koper en verkoper bij dezelfde notaris?
Een notaris is een onpartijdige jurist. Toch kan het goed zijn om als verkoper een andere notaris te kiezen dan de koper. Zo kan je eigen notaris proberen om jouw argumenten en eisen te in het verkoopdossier te verdedigen ten opzichte van de andere partij.
Wat zijn de notariskosten bij de verkoop van mijn woning?
De diensten van een notaris zijn niet gratis. Hoewel de grootste kosten voor de verkoper zijn, zal je een afrekening krijgen van de notaris na de verkoop van je huis of appartement. Die notariskosten vergoeden de het opvragen van verschillende documenten en attesten en ook de tijd die de notaris spendeert aan adviezen, mailverkeer en allerhande communicatie en transacties. Deze kosten worden ook de vacaties genoemd. Bekijk alle kosten bij een verkoop of bereken zelf hoeveel je moet betalen bij de verkoop van je woning.
Kan ik mijn woning helemaal zelf verkopen zonder notaris?
Het is onmogelijk om een woning te verkopen zonder tussenkomst van een notaris. Hij of zij staat in voor de juridische kant van de verkoop. Een notaris zal dus geen makelaar of zoekertjessite vervangen.
Met Biddit heeft de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat wel een eigen biedingsplatform gelanceerd. Hierop kunnen notarissen de woningen van hun cliënten aanbieden. Kopers kunnen dan een bod uitbrengen via de advertentie op Biddit.be. Deze biedingen zijn 100% bindend en worden opgevolgd door de notaris van de verkoper. Als je dus via je eigen notaris verkoop op Biddit, zal de akte verlijd worden door jouw notaris.
Bron: notaris.be