Een goed bod ontvangen? Tijd om de voorlopige verkoopovereenkomst of compromis op te stellen. Dit bevat het afgesproken verkoopbedrag met een aantal voorwaarden. Het is de laatste stap voor het officieel tekenen van de notariële verkoopakte. Laat je niet misleiden over de naam, want een compromis is wel degelijk 100% bindend.
De onderhandse verkoopovereenkomst
Een betere naam voor het compromis is de “onderhandse verkoopovereenkomst.” De ondertekening verklaart dat er een wilsovereenstemming is tussen de koper en verkoper over zowel het voorwerp van de verkoop (de woning), de prijs van het verkochte goed (de aankoopprijs) en de identiteit van de partijen (koper en verkoper).
De deal is bij het tekenen van dit compromis definitief gesloten en dient als basis voor de finale notariële akte. De notaris is ook gebonden aan deze onderhandse verkoopovereenkomst.
Het compromis moet zo volledig en duidelijk mogelijk opgesteld worden om discussie achteraf te vermijden. Hoewel dit niet wettelijk verplicht is, laat je dit best opstellen door een notaris als je je huis wil verkopen. Zo weet je 100% zeker dat alles juridisch in orde is en vermijd je verrassingen achteraf.
Bod op een woning is ook bindend
Niet enkel het compromis is bindend, ook het uitgebrachte bod van de koper is wettelijk bindend. Het grote verschil? Een onderhandse verkoopovereenkomst wordt opgesteld door een notaris, een erkend jurist. Hierdoor is er geen discussie mogelijk, wat bij een bod wel het geval kan zijn.
Hoe lang duurt het opstellen van de notariële akte?
Het duurt maximaal 4 maanden, vanaf het ondertekenen van het compromis of het vervullen van de laatste opschortende voorwaarde om de notariële akte op te stellen. Maar meestal duurt het niet zo lang. De notaris zal dan een hele reeks documenten opvragen om de akte af te werken en nakijken of alles correct verloopt. Binnen deze termijn zullen de kopers van je woning ook de registratierechten moeten betalen.
Ook verlengen is mogelijk als je een opschortende voorwaarde toepast. Of met een koop-verkoopbelofte waarmee je de termijn kan verlengen. Op aanzet van de notaris spreek je met de koper een concrete verkoopdatum af om de notariële akte te ondertekenen.
Kan een ondertekend compromis verbroken worden?
Aangezien de onderhandse verkoopovereenkomst 100% bindend is en als de compromis correct opgesteld is met alle juiste verklaringen en attesten, kan er in principe niets meer fout lopen.
Indien tijdens de periode van maximaal 4 maanden één van de partijen overlijdt, dan gaan de rechten en plichten die aangegaan zijn bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst automatisch over op de erfgenamen.
Opschortende voorwaarden
Indien het compromis opschortende voorwaarden bevat kan de overeenkomst alsnog vervallen. Deze voorwaarden kunnen een gebeurtenis zijn die in de toekomst onzeker is. Of een gebeurtenis in het verleden die voor de partijen nu nog niet bekend is, zoals:
- Het verkrijgen van een hypothecaire lening: de overeenkomst vervalt als de kopers het overeengekomen bedrag niet kunnen lenen.
- Een positieve elektrische keuring
- Het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning
- De milieuvergunning
- Een positief bodemattest
De opschortende voorwaarde is enkel geldig wanneer het afhangt van derden (keuringsbedrijf, bank, overheid) en niet van de koper of verkoper zelf. Ook moet er een vaste termijn beschreven zijn waarbinnen aan de voorwaarde moet voldaan worden.
Tot slot moet er ook een maximaal bedrag vermeld worden als de voorwaarde gaat om de hypothecaire lening. Dit kan de verkoopprijs zijn of een lager bedrag. Pas als het aan deze 3 voorwaarden voldoet, kunnen we spreken van een opschortende voorwaarde. Je notaris begeleidt je hierbij.
Verborgen gebreken en stedebouwkundige overtredingen
Een compromis dat niet opgesteld is door een notaris, kan problemen opleveren. Denk maar aan het niet nakijken van stedenbouwkundige documenten of het niet vermelden van gebreken. Een conflict is dan niet ver weg als er achteraf een niet medegedeelde bouwovertreding opduikt. Toch kan de overeenkomst niet zomaar ontbonden worden. Een rechter zal hierover moeten oordelen.
Een compromis verbreken: de gevolgen
Als iedereen akkoord gaat met het verbreken van de onderhandse verkoopovereenkomst, moet er een overeenkomst tot ontbinding vastgelegd en geregistreerd worden. Dit heet een minnelijke ontbinding. Je betaalt hiervoor een beperkte kost van €10.
Wordt het compromis eenzijdig verbroken? Dan zal er meestal een schadevergoeding van 10% geëist worden door de tegenpartij. De schadevergoeding is meestal vastgelegd in de verkoopovereenkomst. Als er geen schadevergoeding bepaald is, kan de aangestelde rechtbank een forfaitair percentage of vast bedrag bepalen als schadevergoeding.
Wijzigingen mogelijk na het compromis?
De onderhandse verkoopovereenkomst is bindend. Toch kunnen er wel degelijk nog zaken gewijzigd worden na het compromis. Na onderling overleg, en dus met onderlinge toestemming van zowel de koper als verkoper, kunnen er nog wijzigingen opgenomen worden in de notariële akte. Bijvoorbeeld als de verhuisdatum van de verkoper wijzigt.
Het is niet vanzelfsprekend om last minute wijzigingen op te nemen in de notariële akte. Als eiser zal je altijd in een zwakke onderhandelingspositie staan. Hiervoor is een goede verstandshouding nodig tussen koper en verkoper.
Schakel een notaris in
Laat jezelf niet verleiden tot het ondertekenen van gedownloade overeenkomsten van het internet. Spreek af met je notaris. Die zal een waterdichte onderhandse verkoopovereenkomst opstellen. Zo vermijd je stress, verrassingen en eventuele extra kosten tijdens de verkoop van je woning.
Veelgestelde vragen (FAQ)
Wat is een onderhandse verkoopovereenkomst (compromis)?
Deze 100% bindende overeenkomst vormt het bewijs voor de koper en verkoper van een woning dat het contract gesloten is. Deze overeenkomst zal de basis vormen voor de finale notariële akte. De notaris, die het compromis opstelt, is gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst.
Hoeveel bedraagt het voorschot bij het ondertekenen van een compromis?
Na de ondertekening van een compromis wordt er een voorschot betaald aan de verkoper. Meestal is dit 10% van de verkoopprijs. Maar dit kan onderhandeld worden en overeengekomen worden tussen de koper en verkoper. Het voorschot wordt opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst.
Kan ik als verkoper een voorschot krijgen vóór de notariële akte?
Neen. Het voorschot dat de koper betaalt na het ondertekenen van het compromis wordt gestort op een rekening van de notaris. Zolang de verkoop niet rond is, kan je als verkoper geen geld ontvangen.
Hoeveel tijd zit er tussen het compromis en de notariële akte?
Het verlijden van de notariële akte duurt maximaal 4 maanden na het ondertekenen van het compromis. In de praktijk gaat dit meestal sneller.
Hoeveel kost het om een compromis te laten opstellen door een notaris?
Er zijn geen specifieke kosten bij het opstellen van een onderhandse verkoopovereenkomst door een notaris. De werkuren van de notaris worden betaald door de koper in de vorm van notariskosten.
Bron: notaris.be